皆さんこんにちは！
TBSドラマ「半沢直樹」の続編「半沢直樹２」の制作が決定した報告を受け大興奮中の森田健一です。
すこし前にすでに報道があったようですが、私の耳に届いたのはつい先日の出来事。
ついに待ちに待ったその時が訪れようとしています＾＾
ちなみに放送は2020年4月からを予定しているとのこと！
オリンピックイヤーでもありますし、私にとって2020年は今年以上に良い年になりそうな予感がしています。
・・・なんか私一人で盛り上がってすみません。
「半沢直樹」を知らない方のために少しだけ半沢直樹について触れたいと思います。
※特に森田の前置きに興味のない方はとっとと下にスクロールしてくださいね＾＾
半沢直樹といえば、あの名台詞「やられたらやりかえす、倍返しだ！！」で2013年の流行語大賞にノミネートされた堺雅人主演のお化けドラマです。
ちなみに、2013年には他にもノミネートされた流行語があるようです。
「じぇじぇじぇ」、「お・も・て・な・し」、「今でしょ」
「お・も・て・な・し」は滝川クリステルさんの結婚報道や、東京オリンピック開催の影響もあり時々耳にしますが、後の2つは少し記憶から薄れつつありますよね。
特に「じぇじぇじぇ」なんて、2013年以降一言も口にしていないような気がしますし、覚えているのは主演女優が可愛かったことくらいです！
ところで半沢直樹のどこがお化けドラマかといいますと・・・。
平成時代のドラマで歴代1位の視聴率だそうですね！
2013年ではすでにスマートフォンも普及し、テクノロジーの発達により年々TV離れも加速していっている中でこの視聴率！
さすがでございます＾＾
とまぁ、半沢直樹の話が長くなる前と私の女性の趣味がバレたところで本日も本題に入っていきたいと思います。
本日は「え！？秦南町の和建設さん建築中のcasa canvas(一戸建住宅)が完成間近だってΣ(ﾟДﾟ)」という事で、
「casa canvas」をまだご覧になっていない方の為にちょっとだけご紹介したいと思います。
※casa canvas（カーサキャンバス）
和建設さんといえば注文住宅や分譲マンション（ビウェル）を真っ先に思い浮かぶ方が多いかと思いますが、
今回ご紹介するのは、これから新ブランドにもなりえる、「casa canvas」のご紹介です。
注文住宅に決して引けをとらないクオリティであり、省エネ、耐震、快適性能を備えた新築分譲住宅です。
いかがでしょうか？
この北欧風インテリアがおしゃれ心をくすぐりますね＾＾
まだまだ、アピールしたいポイントは山ほどありますが、これだけの物件を言葉だけで表現するのは、語彙力のない私には到底無理な話です！
「中途半端に熱い森田の言ってる事がよくわからんから、とりあえず見てみよか！」
と思う内覧希望の方がいらっしゃいましたら、受け付けておりますので下記のLINEからご予約下さい。
それと、言い忘れてましたが、高知ハウス 資産コンサルティングデスク
LINEはじめました！
主に不動産売買に関する相談や、資産コンサルティングデスク主催のセミナーのご案内窓口とさせて頂いてますので、
ご相談事等がございましたら、こちらもご利用ください。
では、本日もこの辺で。。。
皆さんこんにちは！
8月に週一でゴルフの予定が入り、来月は借金生活が決定している森田健一です・・・。
誘われたら断れないタイプなんです＾＾；
と言うことで、来月の本番に向けて恥をかかない様に、我がホームグラウンド「西高知ゴルフ」へ久しぶりの練習に行って参りました。
う～ん・・・天気がイマイチですが、春には桜も咲きますので、ゴルフをしながらお花見がしたい方は、一度交渉してみて下さい＾-＾
練習には西高知ゴルフにしか来ませんが、なぜか？と言うとその理由はなんと言ってもこのミニコースがあるからですね＾＾
「ショートゲームを制するものはゴルフを制す！」これは私の持論でございます。
ティーショットやセカンドでミスをしても、ショートゲームがうまくいけば、スコアは意外とまとまります。
全9ホール パー27、各60yard前後、谷越えや、クリーク（小川）、打ち下ろし、打ち上げがあり、またラフも深いのでミニコースにしてはかなりタフなコースだと思います。
そして何より料金がリーズナブル。
※平日：1,000円 土日祝：1,500円 で、2回のラウンドまでOK！
※250ヤード52打席の打ちっ放し、バンカー練習場もあります。（料金別途）
ゴルフが初心者の方でも満足に楽しむ事が出来ると思いますし、打ちっ放しだけでは面白くない！でも、ラウンドするのはまだちょっと早い気がする・・・そんな方におススメですよ。
とまぁ、ゴルフの話はこれくらいにして、本日はタイトルにもあるように「知ってる人は知っている！知らない人は覚えてね！市街化調整区域！」についての記事をわかりやすくまとめてみましたので、本日も最後まで読んで頂ければ嬉しく思います。
＜市街化調整区域とは？＞
少々乱暴に言うと、原則建物を建ててはいけない区域になります！
※一定規模以上の増改築もそれに含みます。
高知市で言えば、大津、春野町、高須などの一部がそれに該当します。
但し、例外もあります。
それは、市街化調整区域は農地、山林などであることが多いのですが、農家さんの自己居住用住宅や農業を営むうえでの建築物、非常災害用の建築物、公民館などの公共用建築物などは、建てる事ができます。
また、市街化調整区域の中でも、「線引き前」に宅地であったかどうかと言うのも、のちの不動産取引に大きく影響を与える要因になります。
※線引き前とは・・・。
市街化区域と市街化調整区域に分けられたのが、昭和45年8月25日でそれ以前の事を言います。
それでいて、分けられるより前に登記簿の地目が宅地であったかどうかが重要です。
では、線引き前宅地であったかそうでないかでは、以下の様な制限に違いが出てきます。
※線引き前宅地
・建築物への制限はあるが、制限内であれば、建築する事は可能。※開発許可は必要です。
例えば、建物の敷地面積・延べ面積の上限、建築物の階数、建築物の用途制限（自己専用住宅、自宅兼店舗のみ）など。
但し、対象物件の半径50m以内に50戸の建物が連たんしていなければならないなどの、条件を満たしていない場合、土地の分筆ができない事も。
市街化調整区域の土地は広い事が多いので、売却を考えた場合、その制限は大きな痛手になろうかと思います。
※線引き前宅地以外（山林、農地などの場合）
・このケースで建物を建築する場合、地目を宅地以外から宅地に変更しなければなりませんが、その場合は農地法により転用許可を得なければなりません。
ですが、高知市の場合は、規制が厳しくその転用許可を取得するのが至難の業の様です。
私の知人も、高知市の郊外に工場を建設する予定でしたが、最後まで許可が得られず、止むを得ず市外に建設したとおっしゃっておられる方もいました。
では、賃貸ならどうか？との意見も出てきそうですが、それにも高いハードルがございます。
＜市街化調整区域の住宅を賃貸住宅への用途変更要件＞
上記には「真にやむを得ない事情」が必要であり、真にやむを得ない事情とは以下の主な要件になります。
・建築主の死亡
・現在までに適法に建築物を使用して来たか（自己居住用→店舗などに許可なく改装した場合など）
・半径50m以内に50戸以上の連たんした建築物があるか
・申請者は適法に使用された人物若しくはその相続人か
などになります。
これらの、条件をクリアした上で、開発審査会の承認を得なければなりませんが、その為に提出する申請書類も多く、条件を満たしていた場合でも、許可を得られない事も十分に考えられる様です。
ちなみに、申請時期はいつでも行えるわけではなく、高知市の場合、年4回（7、10、1、4月〆切の翌月に審査開始）になる様です。
不動産はこの世に同じものは一つとして存在せず、対象の不動産によって、取引条件は全く異なるものとなってしまいます。
特に市街化調整区域にはご説明した複雑な条件などが絡んでおり、買ってしまったが最後、最悪建物が建築できない事例もございます。
市街化調整区域でも、市場に売り出す事は可能ですが、買主の使用用途を考えた場合、線引き前宅地かどうかで買主のニーズの差は明白ですね。
市街化調整区域の不動産を売却・購入を検討されている方は、役所（都市計画課・建築指導課）、不動産会社に相談し、慎重に取引を進めていただければと思います。
本日も最後まで読んで頂きありがとうございます！
始めた当初は、3日坊主が危ぶまれておりましたが、なんとか週5日間で1日5キロのランニングを現在まで継続できております！
目的はなんといってもダイエットの為ですが、いつまで継続できるのやら・・・＾＾；
ただ、当初はダイエット目的で始めた早朝ランニングも、今ではやらないと逆にコンディションを保てない様な気がしていますし、
実際に朝起きて走ることにより、脳がスッキリする感覚になり、仕事の業務効率も上がって来ている？気がしています。
ちなみに夜走るよりも朝の方が脂肪の燃焼は良いと言われている様ですので、ランニングを考えている方は是非朝走ることをお勧めします！
では、本日でシリーズ最後となる民法改正（賃貸編：4.賃借物一部滅失による賃料の減額請求）をお送りしたいと思います。
【目次】
1．敷金返還・原状回復のルールが明文化→6/22ブログ参照
2．連帯保証人の保証限度額の明文化→7/1ブログ参照
3．連帯保証人への情報提供の義務化（事業用）→7/8ブログ参照
4．賃借物一部滅失による賃料の減額請求
4．賃借物一部滅失による賃料の減額請求
現行民法611条（1項）
1．賃借物の一部が賃借人の過失によらないで滅失したときは、賃借人は、その滅失した部分の割合に応じて、賃料の減額を請求することができる。
改正民法611条（1項）
1．賃借物の一部が滅失その他の事由により使用及び収益をすることができなくなった場合において、
それが賃借人の責めに帰すことができない事由によるものであるときは、
賃料はその使用及び収益をすることができなくなった部分の割合に応じて、減額される。
改正法により、「滅失」から「滅失その他の事由により使用及び収益」ができなくなった場合にまで、拡張され、
賃借人の請求がなくても、滅失その使用及び収益ができなくなった割合に応じて当然に減額がされる事としました。
つまりどういうことかというと、トイレやエアコン、お風呂がなんらかの理由で故障した場合に、その使えなくなった日数に応じて、家賃を減額してお返しといけないという事になります。
（公財）日本賃貸住宅管理協会から下記のガイドラインが出ておりますので、事例を基に説明したいと思います。
例えば、トイレが１週間使用できない場合の事例では、以下の様な算式で賃料の減額を方法を考えます。
7日-1日（免責日数）＝6日
60,000円×30％＝1万8千円
18,000÷31日（その月の日数）×6日（使用できなかった日数）＝3,484円
（1円未満四捨五入）
上記に関してはあくまで一つの目安であり、当事者間で紛争が起きた場合に対応する参考資料としてお考え頂ければと思います。
賃料の減額による判例も出ている様ですので、参考までに。
※民間賃貸住宅に関する相談対応事例集（pdfファイルが開きます）
尚、「その他の事由」にどの様な事由が含まれているかは、必ずしも明らかではない為、今後の実務の対応には検討が必要となると思われます。
では、以上を持ちまして民・法・改・正‼︎（賃貸編）のブログは終了となります。
本シリーズを最後までご愛読頂いた皆様誠にありがとうございます。
森田健一の次回記事にご期待ください。
＊本記事の内容については、法律に基づく一般論であり、個別具体的な事情によっては、異なる結論になる可能性もございます。
＊本記事上で提供している情報に関していかなる保証をするものでもなく、本記事の利用によってなんらかの損害が発生した場合でも、一切の責任を負いません。
皆さんこんにちは！
最近ゴルフ以外の趣味を見つけようと一眼レフカメラ購入を検討中の森田健一です。
最近では、スマートフォンのカメラ性能も年々上がってきているようで、「スマホで十分！」との声も聞こえてきますが、私の場合形から入りたい人間ですので、「カメラ持っている自分ってちょっといいやん！！」みたいな動機で購入を検討してます＾＾
・・・カメラの話について、これ以上は広げられそうにありませんので、早速ですが、前回ブログの続きになる民法改正（賃貸編）をお送りしたいと思います。
【目次】
1．敷金返還・原状回復のルールが明文化→6/22ブログ参照
2．連帯保証人の保証限度額の明文化→7/1ブログ参照
3．連帯保証人への情報提供の義務化（事業用）
4．賃借物一部滅失による賃料の減額請求
３．連帯保証人への情報提供の義務化（事業用）
今回の法改正では事業用賃貸借契約の連帯保証人が対象になります。
これを踏まえて、一体何の情報を提供しなければならないのでしょうか？
それは下記の主な内容が情報提供義務に該当するようです！
＜情報提供に関する主な内容＞
①債務者（賃借人）の財産開示及び収支状況
②債務者（賃借人）が他に負担している債務の有無
③債務者（賃借人）の債務履行状況に関する情報提供
①債務者（賃借人）の財産開示及び収支状況
財産とは預貯金や不動産（所有）、株式などの有価証券、物品などが含まれます。
債務者（賃借人）の支払い能力有無の判断材料とされ、財産の開示を求められる事があります。
万が一にも債務者（賃借人）が自分の財産状況を偽った場合や、債務者（賃借人）が財産状況を偽った事を、債権者（賃貸人）が知っていたり、又は知る事ができた事により、連帯保証人と保証契約を結んだ場合、連帯保証人から保証契約を取り消す事ができるとされています。（改正民法465条の10第2項）
収支状況の確認としては、法人を設立している場合や個人事業主として開業されている方は、損益計算書などの書類提出を求められる事が考えられます。
②債務者（賃借人）が他に負担している債務の有無
こちらに関しては、住宅・自動車ローン、事業用ローンなどを組んでいた場合や、ほかの債務（お金の借り入れ）があればそれらの金額や支払い状況を情報提供をしなければならないとされています。
③債務者（賃借人）の債務履行状況に関する情報提供
こちらについては、賃貸借契約（事業用）が締結された後に、きちんと債務者（賃借人）が家賃を滞りなく支払っているかの確認や、滞納などによる利息、違約金、損害賠償、債務不履行の有無、その他債務に関するものについて（履行期限が到来しているものに限る）情報提供を求める事ができるとされています。
※保証人が法人の場合も該当します。（改正民法458条の2）
まとめ
今回の連帯保証人の情報提供(事業用）に関しても、前回のブログ記事でも書かせて頂いたように、今後保証会社の必要性が一層高まるのではないかと思います。
新規法人をはじめとする零細企業や、新たに企業したい人にとって事務所や店舗を借りるのにハードルが上がるような気もしますし、それにより取引自体が減少することは避けたいところではありますね。
本日も最後まで読んで頂きありがとうございます。
続編に続く・・・。
＊本記事の内容については、法律に基づく一般論であり、個別具体的な事情によっては、異なる結論になる可能性もございます。
＊本記事上で提供している情報に関していかなる保証をするものでもなく、本記事の利用によってなんらかの損害が発生した場合でも、一切の責任を負いません。
皆さんこんにちは！！
先日石垣島旅行のマリンスポーツ中にトイレを我慢しすぎて膀胱炎の一歩手前まで行ってしまい、途中離脱した森田健一です。
なんともお恥ずかしい限りです・・・。
皆さんもトイレには行きたい時に行っておきましょう！！
ですが、その代償に普段見ることのできない景色や石垣島ならではの食事も楽しめた事で心身共に満たされ、100%充電できました。
本日からはその分仕事に還元していきたいと思います。
※川平湾
では、皆さまもお待ちかね？の前回ブログの続きになる民法改正（賃貸編）をお送りしたいと思います。
【目次】
1．敷金返還・原状回復のルールが明文化→6/22ブログ参照
2．連帯保証人の保証限度額の明文化
3．連帯保証人への情報提供の義務化（事業用）
4．賃借物一部滅失による賃料の減額請求
2．連帯保証人の保証限度額の明文化
この内容はオーナー様にとって中々興味深いものではないでしょうか？
では、改正前と改正後の連帯保証人の変更ポイントです。
※改正前の連帯保証人
連帯保証人は、賃貸人に対し、賃借人と連帯して、本契約から生じる一切の債務（賃料、遅延損害金、賃借人としての義務違反等に基づく遅延損害金等を含む一切の債務）を負担する。本契約が更新された場合も同様とする。
※改正後の連帯保証人
連帯保証人は、賃借人と連帯して、極度額○○円の範囲で、本契約から生じる一切の債務（賃料、遅延損害金、賃借人としての義務違反等に基づく遅延損害金等を含む一切の債務）を負担する。本契約が更新された場合も同様とする。
建物賃貸借契約書では、このように記載されている事が多く、法改正後では極度額が明文化される事となっております。
ただ、反対に極度額の上限は決まって居らず、1億円などの高額な金額設定をされる人も出てくるのではないかと思われます。
ですが、あまり高額な金額を設定すると、公序良俗に反して無効（民法90条）の可能性もあり、その場合は保証契約自体が無効になる事も考えられます。
そう考えると極度額の範囲は、賃料の1年６か月前後相当の範囲が妥当とも考えられている様です。
設定金額の目安としては、万が一滞納があった場合、滞納発生から強制執行まで６か月?1年程の時間を要してしまう為、「占有期間の未収賃料＋原状回復費＋違約金」などの目安で考えれば、賃貸人の立場に沿った考え方ができます。
国土交通省から「極度額に関する参考資料」というものが公表されておりますので、こちらも参考までに。
※「極度額に関する参考資料」（pdfファイルが開きます）
尚、今回の法改正（連帯保証人の限度額明文化）により懸念すべき点は以下の事が考えられます。
①極度額の明文化により、保証に対する意識がより身近なものになり、連帯保証人になる人が減少し入居率に影響が及ぶ。
②改正後に改正前から入居している、現入居者の契約更新の際の連帯保証人の契約内容変更の必要性。
①に関しては、家賃保証会社などがありますので、連帯保証人の代替えとすることができます。
※詳細は不動産会社にお問い合わせください。
②に関しましては、改正後に締結する連帯保証人にしか極度額の規定の影響が及ばないと考えておられる専門家の方が多い様です。
ですが、まだ法律が施行されたわけではない為、判例としても固まっておりません。
いざ連帯保証人に債務が生じた際に、判例が異なる判断を取った場合は、契約書が改正前のままだと保証契約が無効となり責任を免れられてしまう事も考えられてしまいます。
いずれにせよ、専門家や不動産会社と相談しながら、改正に向けての準備をしていく必要があるように思います。
本日もご視聴頂きありがとうございます。
続編につづく・・・。
＊本記事の内容については、法律に基づく一般論であり、個別具体的な事情によっては、異なる結論になる可能性もございます。
＊本記事上で提供している情報に関していかなる保証をするものでもなく、本記事の利用によってなんらかの損害が発生した場合でも、一切の責任を負いません。