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民・法・改・正!!(賃貸編:2.連帯保証人の保証限度額の明文化)

皆さんこんにちは!!
先日石垣島旅行のマリンスポーツ中にトイレを我慢しすぎて膀胱炎の一歩手前まで行ってしまい、途中離脱した森田健一です。

 

なんともお恥ずかしい限りです・・・。

 

皆さんもトイレには行きたい時に行っておきましょう!!

 

ですが、その代償に普段見ることのできない景色や石垣島ならではの食事も楽しめた事で心身共に満たされ、100%充電できました。
本日からはその分仕事に還元していきたいと思います。



※川平湾

 

では、皆さまもお待ちかね?の前回ブログの続きになる民法改正(賃貸編)をお送りしたいと思います。

 

 

【目次】
1.敷金返還・原状回復のルールが明文化→6/22ブログ参照
2.連帯保証人の保証限度額の明文化
3.連帯保証人への情報提供の義務化(事業用)
4.賃借物一部滅失による賃料の減額請求

 

 

2.連帯保証人の保証限度額の明文化


この内容はオーナー様にとって中々興味深いものではないでしょうか?

では、改正前と改正後の連帯保証人の変更ポイントです。

 

※改正前の連帯保証人
連帯保証人は、賃貸人に対し、賃借人と連帯して、本契約から生じる一切の債務(賃料、遅延損害金、賃借人としての義務違反等に基づく遅延損害金等を含む一切の債務)を負担する。本契約が更新された場合も同様とする。

 

※改正後の連帯保証人
連帯保証人は、賃借人と連帯して、極度額○○円の範囲で、本契約から生じる一切の債務(賃料、遅延損害金、賃借人としての義務違反等に基づく遅延損害金等を含む一切の債務)を負担する。本契約が更新された場合も同様とする。


 

建物賃貸借契約書では、このように記載されている事が多く、法改正後では極度額が明文化される事となっております。
ただ、反対に極度額の上限は決まって居らず、1億円などの高額な金額設定をされる人も出てくるのではないかと思われます。


ですが、あまり高額な金額を設定すると、公序良俗に反して無効(民法90条)の可能性もあり、その場合は保証契約自体が無効になる事も考えられます。

 

そう考えると極度額の範囲は、賃料の1年6か月前後相当の範囲が妥当とも考えられている様です。
設定金額の目安としては、万が一滞納があった場合、滞納発生から強制執行まで6か月?1年程の時間を要してしまう為、「占有期間の未収賃料+原状回復費+違約金」などの目安で考えれば、賃貸人の立場に沿った考え方ができます。

 

国土交通省から「極度額に関する参考資料」というものが公表されておりますので、こちらも参考までに。

 

※「極度額に関する参考資料」(pdfファイルが開きます)

 

 

尚、今回の法改正(連帯保証人の限度額明文化)により懸念すべき点は以下の事が考えられます。

 

①極度額の明文化により、保証に対する意識がより身近なものになり、連帯保証人になる人が減少し入居率に影響が及ぶ。

 

②改正後に改正前から入居している、現入居者の契約更新の際の連帯保証人の契約内容変更の必要性。

 

①に関しては、家賃保証会社などがありますので、連帯保証人の代替えとすることができます。
※詳細は不動産会社にお問い合わせください。
②に関しましては、改正後に締結する連帯保証人にしか極度額の規定の影響が及ばないと考えておられる専門家の方が多い様です。

 

ですが、まだ法律が施行されたわけではない為、判例としても固まっておりません。
いざ連帯保証人に債務が生じた際に、判例が異なる判断を取った場合は、契約書が改正前のままだと保証契約が無効となり責任を免れられてしまう事も考えられてしまいます。

 

いずれにせよ、専門家や不動産会社と相談しながら、改正に向けての準備をしていく必要があるように思います。

 

本日もご視聴頂きありがとうございます。

 

続編につづく・・・。

 


*本記事の内容については、法律に基づく一般論であり、個別具体的な事情によっては、異なる結論になる可能性もございます。

*本記事上で提供している情報に関していかなる保証をするものでもなく、本記事の利用によってなんらかの損害が発生した場合でも、一切の責任を負いません。

投稿日:2019/07/01   投稿者:森田