皆さんこんにちは！
8月に週一でゴルフの予定が入り、来月は借金生活が決定している森田です・・・。
誘われたら断れないタイプなんです＾＾；
と言うことで、来月の本番に向けて恥をかかない様に、我がホームグラウンド「西高知ゴルフ」へ久しぶりの練習に行って参りました。
う～ん・・・天気がイマイチですが、春には桜も咲きますので、ゴルフをしながらお花見がしたい方は、一度交渉してみて下さい＾-＾
練習には西高知ゴルフにしか来ませんが、なぜか？と言うとその理由はなんと言ってもこのミニコースがあるからですね＾＾
「ショートゲームを制するものはゴルフを制す！」これは私の持論でございます。
ティーショットやセカンドでミスをしても、ショートゲームがうまくいけば、スコアは意外とまとまります。
全9ホール パー27、各60yard前後、谷越えや、クリーク（小川）、打ち下ろし、打ち上げがあり、またラフも深いのでミニコースにしてはかなりタフなコースだと思います。
そして何より料金がリーズナブル。
※平日：1,000円 土日祝：1,500円 で、2回のラウンドまでOK！
※250ヤード52打席の打ちっ放し、バンカー練習場もあります。（料金別途）
ゴルフが初心者の方でも満足に楽しむ事が出来ると思いますし、打ちっ放しだけでは面白くない！でも、ラウンドするのはまだちょっと早い気がする・・・そんな方におススメですよ。
とまぁ、ゴルフの話はこれくらいにして、本日はタイトルにもあるように「知ってる人は知っている！知らない人は覚えてね！市街化調整区域！」についての記事をわかりやすくまとめてみましたので、本日も最後まで読んで頂ければ嬉しく思います。
＜市街化調整区域とは？＞
少々乱暴に言うと、原則建物を建ててはいけない区域になります！
※一定規模以上の増改築もそれに含みます。
高知市で言えば、大津、春野町、高須などの一部がそれに該当します。
但し、例外もあります。
それは、市街化調整区域は農地、山林などであることが多いのですが、農家さんの自己居住用住宅や農業を営むうえでの建築物、非常災害用の建築物、公民館などの公共用建築物などは、建てる事ができます。
また、市街化調整区域の中でも、「線引き前」に宅地であったかどうかと言うのも、のちの不動産取引に大きく影響を与える要因になります。
※線引き前とは・・・。
市街化区域と市街化調整区域に分けられたのが、昭和45年8月25日でそれ以前の事を言います。
それでいて、分けられるより前に登記簿の地目が宅地であったかどうかが重要です。
では、線引き前宅地であったかそうでないかでは、以下の様な制限に違いが出てきます。
※線引き前宅地
・建築物への制限はあるが、制限内であれば、建築する事は可能。※開発許可は必要です。
例えば、建物の敷地面積・延べ面積の上限、建築物の階数、建築物の用途制限（自己専用住宅、自宅兼店舗のみ）など。
但し、対象物件の半径50m以内に50戸の建物が連たんしていなければならないなどの、条件を満たしていない場合、土地の分筆ができない事も。
市街化調整区域の土地は広い事が多いので、売却を考えた場合、その制限は大きな痛手になろうかと思います。
※線引き前宅地以外（山林、農地などの場合）
・このケースで建物を建築する場合、地目を宅地以外から宅地に変更しなければなりませんが、その場合は農地法により転用許可を得なければなりません。
ですが、高知市の場合は、規制が厳しくその転用許可を取得するのが至難の業の様です。
私の知人も、高知市の郊外に工場を建設する予定でしたが、最後まで許可が得られず、止むを得ず市外に建設したとおっしゃっておられる方もいました。
では、賃貸ならどうか？との意見も出てきそうですが、それにも高いハードルがございます。
＜市街化調整区域の住宅を賃貸住宅への用途変更要件＞
上記には「真にやむを得ない事情」が必要であり、真にやむを得ない事情とは以下の主な要件になります。
・建築主の死亡
・現在までに適法に建築物を使用して来たか（自己居住用→店舗などに許可なく改装した場合など）
・半径50m以内に50戸以上の連たんした建築物があるか
・申請者は適法に使用された人物若しくはその相続人か
などになります。
これらの、条件をクリアした上で、開発審査会の承認を得なければなりませんが、その為に提出する申請書類も多く、条件を満たしていた場合でも、許可を得られない事も十分に考えられる様です。
ちなみに、申請時期はいつでも行えるわけではなく、高知市の場合、年4回（7、10、1、4月〆切の翌月に審査開始）になる様です。
不動産はこの世に同じものは一つとして存在せず、対象の不動産によって、取引条件は全く異なるものとなってしまいます。
特に市街化調整区域にはご説明した複雑な条件などが絡んでおり、買ってしまったが最後、最悪建物が建築できない事例もございます。
市街化調整区域でも、市場に売り出す事は可能ですが、買主の使用用途を考えた場合、線引き前宅地かどうかで買主のニーズの差は明白ですね。
市街化調整区域の不動産を売却・購入を検討されている方は、役所（都市計画課・建築指導課）、不動産会社に相談し、慎重に取引を進めていただければと思います。
本日も最後まで読んで頂きありがとうございます！