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知ってる人は知っている!知らない人は覚えてね!

皆さんこんにちは! 先日相続支援コンサルタント講習に高松まで行ってきた森田健一です。

毎年9月から翌年の4月まで月1回程度の講習を受け、5月、6月の試験に無事に合格すると晴れて「相続支援コンサルタント」を名乗れる訳です!
不動産管理会社に勤務し、多くの資産家の皆様と一緒に仕事をさせていただく以上「相続」というテーマは必要不可欠な知識です。
先日の講習は第3回目の「相続」を学んだ訳ですが、そこで講師である税理士の先生から非常に興味深いお話を伺いましたので、森田健一の「知っている人は知っている!知らない人は覚えてね!シリーズ」に乗せて紹介致します^^
※ちなみに第一回目は「市街化調整区域」についてお話ししました!→ブログ
今回のシリーズは・・・題して「え!?相続時のアパートの空室率によって不利になる事があるだって∑(゚Д゚)!汗」です。

皆さんも相続税の節税対策といえば真っ先にアパート・マンション建築が思い浮かぶのではないでしょうか?
なぜアパート・マンション建築が節税対策になるかというと、通常、相続時には相続財産の評価額が基準になり、「現金(預貯金)」や「有価証券(株・国債など)」は、その時の取引金額(時価)で評価されます。

土地も時価で評価されますが、アパート・マンションの評価額は、①貸家と②貸家建付地という評価方法により更地の状態より低く抑えられる仕組みになっています。


①貸屋とは?・・・賃料を取って人に貸す家のこと。
②貸家建付地とは?・・・貸家建付地とは、貸家の敷地の用に供されている宅地、すなわち、所有する土地に建築した家屋を他に貸し付けている場合の、その土地。
<貸家建付地要件>
・土地の上に建物が建っていること。(駐車場は除く。但し、賃貸物件の敷地内に存在する駐車場は貸家建付地として評価する)
・賃料が相場並。(あまりにも逸脱している場合は認められない可能性も。)

<以下算式>(ここではアパート・マンションの評価方法のみ紹介致します。)

貸家建付地価格=自用地価格×(1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合)
※自用地価格:路線価方式または倍率方式により求めた宅地の評価額です。
 路線価方式・倍率方式についてはこちら!
※借地権割合:90%~30%
・借地権割合とは?・・・土地のを貸している場合に適用され、自用地評価格に占める借地権の割合(路線価で確認可)
※借家権割合:30%(全国一律)
・建物を借りている場合に適用。
※賃貸割合:アパート10室の内賃貸が8室あれば80%になる。

貸家価格=家屋の評価額×(1-借家権割合×賃貸割合)
※家屋の評価額:固定資産税評価額

では、上記を例にして具体例をあげていきたいと思います。
1億円の現金→土地4,000万円・建物(アパート)6,000万円に組み替え
①貸家建付地・・・4,000万円×(1-60%×30%×100%)=3,280万円
 ※借地権割合60%、借家権割合30%とした場合
②貸家・・・6,000万円×(1-30%×100%)=4,200万円
合計:7,480万円

では次に、賃貸割合が50%だった場合。
①貸家建付地・・・4,000万円×(1-60%×30%×50%)=3,640万円
 ※借地権割合60%、借家権割合30%とした場合(路線価)
②貸家・・・6,000万円×(1-30%×50%)=5,100万円
合計:8,740万円
8,740万円-7,480万円=1,260万円

なんということでしょう!!Σ(゚Д゚)汗
1,260万円も財産評価が高くなり、賃貸割合が高い方が相続税を安く抑えることが明白となりました。
相続税を安く抑えたい方は、空室を減らし賃貸割合を高い状態に保ちましょう。


ちなみにこの賃貸割合の空室期間ですが、どのくらいで空室とみなされるのでしょうか?
国税庁のタックスアンサーでは、相続開始前の空室期間は「1か月程度」となっていますが、平成29年5月11日の大阪高裁の判決では、「5か月以上」の空室は一時的ではないという判決が出ている様です。
ただし、これは一つの判断基準でしかないため、下記の質疑応答から総合的に判断していくことが考えられるので、期間が長ければより厳しいものになっていくことでしょう。

<一時的空室期間と考えられる項目>
1 各独立部分が課税時期前に継続的に賃貸されてきたものであること。
2 賃借人の退去後速やかに新たな賃借人の募集が行われ、空室の期間中、他の用途に供されていないこと。
3 空室の期間が、課税時期の前後の例えば1か月程度であるなど、一時的な期間であること。
4 課税時期後の賃貸が一時的なものではないこと

というか、本当に税金は複雑でわかりにくいものですね。

今日は最後に講習前に食べたうどん屋さんを紹介して、締めたいと思います。



※うどんバカ一代さんの釜バターうどんです。
この釜バターうどんがもう絶品です。(オススメ) 語彙力のない私には食レポは出来そうにありませんので、皆さん実際に食べに行ってみてください^^;
土日は終日混んでますので、いける方は平日の11時半までに行くのをお勧めします。
※その後、高知ハウスメンバーでうどんバカ一代さんの釜バターうどんを食べに行ったのはまた別のお話・・・。では、本日はこの辺で!
*本記事の内容は法律に基づく一般論であり個別具体的な事情によっては異なる結論になる可能性もあります。
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投稿日:2019/11/19   投稿者:森田