日記 2019年11月 | 高知市周辺の不動産をお探しなら株式会社高知ハウス 高知ハウスの売買カウンターにお任せ下さい。

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皆さんこんにちは!
アウトプットを兼ねて個人ブログを開設しようと準備中の森田健一です。
 
 
まだ準備段階ですが、公開は年始を目処に考えております。
 
アウトプットの方法といっても色々ありますよね。
言語化できるブログや、人に話すこと、YouTubeなどの動画提供などもそれにあたります。
 
私は、ここ数年に出会えた人の影響が大きく、仕事への意識も変わり、最近では特にアウトプットの重要性を考えるようになりました。
ここではその出会いに関しては割愛しますが、人との出会いとは運の様なもので、その運によって自分の人生が良くも悪くも変わることはあるものです。
 
アウトプットに関しては、YouTubeなどで「アウトプット」と検索すると色々な人が動画を発信してますので、「そもそもアウトプットとは何か?」と思う方は是非ご覧になってください!
ビジネスパーソンの方には、特におすすめ致します^^
 
さてここから本題に入りますが、先日不動産投資家様向けの気になる記事をYahoo!ニュースで拝見しましたので、情報提供として紹介したいと思います。
※下記参照
 
 
Yahoo!ニュース(提供:時事通信社)(←クリックでリンク先に移動します)
 
※分かりやすく言うと、アパート購入(仕入れ)にかかった消費税を、本来なら家賃収入(その後の売り上げ)は非課税である為、
仕入れ税額控除の適用が受けれないが、家賃収入以外の課税売上(投資商品等)を作り、消費税の還付をうけるということ。
 
<仕入税額控除とは?>
売り上げにかかる消費税額と仕入れにかかる消費税額を控除する制度。
 

<仕入れ税額控除にかかる取引>

(1) 商品などの棚卸資産の購入

(2) 原材料等の購入

(3) 機械や建物等のほか、車両や器具備品等の事業用資産の購入又は賃借

(4) 広告宣伝費、厚生費、接待交際費、通信費、水道光熱費などの支払

(5) 事務用品、消耗品、新聞図書などの購入

(6) 修繕費

(7) 外注費

※仕入税額控除の対象になるもの (←クリックでリンク先に移動します)

 
以前にも、消費税還付のスキームといえば、「自動販売機」による消費税還付が話題になったかと思いますが、それと似た手法という事になります。
 
もちろん記事にもあるように違法ではなく、一種の節税対策だと感じますが、いたちごっこの様に今後も節税を行おうとする
納税者と抜け道をふさごうとする国との間で続いていくことだと思います。
 
では、本日はこの辺で・・・。
 

投稿日:2019/11/28   投稿者:森田

皆さんこんにちは! 先日相続支援コンサルタント講習に高松まで行ってきた森田健一です。

毎年9月から翌年の4月まで月1回程度の講習を受け、5月、6月の試験に無事に合格すると晴れて「相続支援コンサルタント」を名乗れる訳です!
不動産管理会社に勤務し、多くの資産家の皆様と一緒に仕事をさせていただく以上「相続」というテーマは必要不可欠な知識です。
先日の講習は第3回目の「相続」を学んだ訳ですが、そこで講師である税理士の先生から非常に興味深いお話を伺いましたので、森田健一の「知っている人は知っている!知らない人は覚えてね!シリーズ」に乗せて紹介致します^^
※ちなみに第一回目は「市街化調整区域」についてお話ししました!→ブログ
今回のシリーズは・・・題して「え!?相続時のアパートの空室率によって不利になる事があるだって∑(゚Д゚)!汗」です。

皆さんも相続税の節税対策といえば真っ先にアパート・マンション建築が思い浮かぶのではないでしょうか?
なぜアパート・マンション建築が節税対策になるかというと、通常、相続時には相続財産の評価額が基準になり、「現金(預貯金)」や「有価証券(株・国債など)」は、その時の取引金額(時価)で評価されます。

土地も時価で評価されますが、アパート・マンションの評価額は、①貸家と②貸家建付地という評価方法により更地の状態より低く抑えられる仕組みになっています。


①貸屋とは?・・・賃料を取って人に貸す家のこと。
②貸家建付地とは?・・・貸家建付地とは、貸家の敷地の用に供されている宅地、すなわち、所有する土地に建築した家屋を他に貸し付けている場合の、その土地。
<貸家建付地要件>
・土地の上に建物が建っていること。(駐車場は除く。但し、賃貸物件の敷地内に存在する駐車場は貸家建付地として評価する)
・賃料が相場並。(あまりにも逸脱している場合は認められない可能性も。)

<以下算式>(ここではアパート・マンションの評価方法のみ紹介致します。)

貸家建付地価格=自用地価格×(1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合)
※自用地価格:路線価方式または倍率方式により求めた宅地の評価額です。
 路線価方式・倍率方式についてはこちら!
※借地権割合:90%~30%
・借地権割合とは?・・・土地のを貸している場合に適用され、自用地評価格に占める借地権の割合(路線価で確認可)
※借家権割合:30%(全国一律)
・建物を借りている場合に適用。
※賃貸割合:アパート10室の内賃貸が8室あれば80%になる。

貸家価格=家屋の評価額×(1-借家権割合×賃貸割合)
※家屋の評価額:固定資産税評価額

では、上記を例にして具体例をあげていきたいと思います。
1億円の現金→土地4,000万円・建物(アパート)6,000万円に組み替え
①貸家建付地・・・4,000万円×(1-60%×30%×100%)=3,280万円
 ※借地権割合60%、借家権割合30%とした場合
②貸家・・・6,000万円×(1-30%×100%)=4,200万円
合計:7,480万円

では次に、賃貸割合が50%だった場合。
①貸家建付地・・・4,000万円×(1-60%×30%×50%)=3,640万円
 ※借地権割合60%、借家権割合30%とした場合(路線価)
②貸家・・・6,000万円×(1-30%×50%)=5,100万円
合計:8,740万円
8,740万円-7,480万円=1,260万円

なんということでしょう!!Σ(゚Д゚)汗
1,260万円も財産評価が高くなり、賃貸割合が高い方が相続税を安く抑えることが明白となりました。
相続税を安く抑えたい方は、空室を減らし賃貸割合を高い状態に保ちましょう。


ちなみにこの賃貸割合の空室期間ですが、どのくらいで空室とみなされるのでしょうか?
国税庁のタックスアンサーでは、相続開始前の空室期間は「1か月程度」となっていますが、平成29年5月11日の大阪高裁の判決では、「5か月以上」の空室は一時的ではないという判決が出ている様です。
ただし、これは一つの判断基準でしかないため、下記の質疑応答から総合的に判断していくことが考えられるので、期間が長ければより厳しいものになっていくことでしょう。

<一時的空室期間と考えられる項目>
1 各独立部分が課税時期前に継続的に賃貸されてきたものであること。
2 賃借人の退去後速やかに新たな賃借人の募集が行われ、空室の期間中、他の用途に供されていないこと。
3 空室の期間が、課税時期の前後の例えば1か月程度であるなど、一時的な期間であること。
4 課税時期後の賃貸が一時的なものではないこと

というか、本当に税金は複雑でわかりにくいものですね。

今日は最後に講習前に食べたうどん屋さんを紹介して、締めたいと思います。



※うどんバカ一代さんの釜バターうどんです。
この釜バターうどんがもう絶品です。(オススメ) 語彙力のない私には食レポは出来そうにありませんので、皆さん実際に食べに行ってみてください^^;
土日は終日混んでますので、いける方は平日の11時半までに行くのをお勧めします。
※その後、高知ハウスメンバーでうどんバカ一代さんの釜バターうどんを食べに行ったのはまた別のお話・・・。では、本日はこの辺で!
*本記事の内容は法律に基づく一般論であり個別具体的な事情によっては異なる結論になる可能性もあります。
*本記事上で提供している情報に関していかなる保証をするものでもなく、本記事の利用によってなんらかの損害が発生した場合でも一切の責任を負いません。

投稿日:2019/11/19   投稿者:森田

2020年高知龍馬マラソンに向けて朝のランニングをちょっとだけ再開しました、下嶽です。
今回で四度目のチャレンジですが毎回浦戸大橋からあとの約20㎞は少し歩いて少し走って~の繰り返しで、最後まで走り抜いたことがありません。次こそ歩かずにゴールしてみたいなぁ~と、密かに考えています。龍馬マラソンに参加される方、お互いに頑張りましょうね!
 
 
 
 
 
そして!突然ですが先日、有志による本社周辺のゴミ拾いを行いました!
早朝集合で更に4日前という急な呼びかけにもかかわらず、たくさんの同士が参加してくれました。
私たちの住んでいる『高知の街』のために、なにか出来ることはないだろうか?と考えたのがこのゴミ拾いのきっかけです。この日は30分という短い時間でしたが、45Lのゴミ袋半分ほどゴミが集まりました。
 
 
部署・役職を問わず9人が参加してくれました!
 
  ゴミの中でも気になったのはやはり『タバコ』が多いこと。タバコに関しては残念なことですが大半がポイ捨てによるものだと思います。不定期な活動ではありますが、私たちがゴミ拾いをすることで、ポイ捨てをする人が1人でも減り、高知の街が少しでもキレイになるといいなと思います!今後もぜひ高知ハウスクリーンクラブ(仮)の活動にご注目ください。 
 
 
最近寒くなってきたので、ムショーに汁物を欲しています。
今回のシメは先日お昼ご飯を食べた中華料理屋さんの五目そば♪ 
 ではまた次回っ!
 

投稿日:2019/11/11   投稿者:下嶽